Notarielle Beurkundung beim Kauf eines Hauses
Ein Hauskauf in Deutschland erfordert, laut Laut § 311b BGB zwingend einen Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags, da
dieser sonst rechtlich unwirksam ist.
Wichtig...!
Auch bereits zwischen den Parteien geschlossene Vorverträge sind ohne notarielle Beurkundung ungültig.
Anders als z.B. ein
Rechtsanwalt
agiert ein Notar stets neutral. Seine rechtssichere Beratung schützt zwei juristisch unerfahrene Parteien und verhindert so spätere gerichtliche
Auseiandersetzungen.
Erst die abgeschlossenen Beurkundung des Kaufvertrags verleiht diesem Rechtskraft.
Die Kosten für diese notarielle Tätigkeit sind gesetzlich festgeschrieben und betragen i.d.R. zwischen 1,5% und 2,0% des Kaufpreises.
Maßnahmen zur Vorbereitung auf die notarielle Beurkundung beim Kauf einer Immobilie
Es gibt ein paar Vertragsinhalte, über die sich Verkäufer und Käufer vor der notariellen Beurkundung geeinigt haben müssen. Beabsichtigt der Käufer, Gegenstände aus dem Haus zu übernehmen - beispielsweise eine Einbauküche - , gehört diese Information in den Kaufvertrag hinein. Nur dann erlässt das Finanzamt dem Käufer für den Wert der übernommenen Gegenstände die Grunderwerbsteuer. Sollte Ihre Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs mit einer Grundschuld belastet sein, ist es gängige Praxis, diese beim Notartermin zu löschen.
Haben sich Hauskäufer und -verkäufer auf eine Übertragung der Grundschuld geeinigt, so sollte man das möglichst zeitnah unserem Notarbüro mitteilen.
Bedenken Sie immer, dass die Arbeit eines Notars beim Hauskauf immer nur in der Beglaubigung der notwendigen Schritte besteht.
Die Bewertung von Haus und Grundstück zum Marktpreis ist stets eine Sache von Immobilien-Experten.
Diese Aufgaben nimmt unser Notarbüro beim Kauf einer Immobilie für Sie wahr:
- Rechtssicher Beratung der am Kauf beteiligten Personen
- Zustellung der Fälligkeitsmitteilung
- Veranlassung eines Eintrags zur Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Veranlassung der Eigentums-Umschreibung im Grundbuch
- Veranlassung der Grundschuld-Eintragung im Grundbuch
- Nach Zahlung der Grunderwerbssteuer: Übermittlung der Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt
Weiterer Ablauf nach dem Beurkundungstermin
Nach der notariellen Beurkundung eines Immobilienkaufs sind die Pflichten für Hauskäufer und -verkäufer zunächst einmal abgeschlossen.
Für unser Notarbüro beginnen nun jedoch erst die eigentlichen Arbeiten:
#1 - Auflassvormerkung
Unser erster Schritt besteht darin, beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung zu veranlassen. Dies ist ein wichtiger Schritt
im Käuferschutz. Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer, bereits vor Überweisung des Kaufpreises, einen Platz im Grundbuch.
So wird die neu erworbene Immobilie geschützt vor einem Verkauf an Dritte oder einer Zwangsvollstreckung.
Als Teil der Grundstücksübereignung, ist die Auflassungsvormerkung gesetzlich vorgeschrieben und darf nicht übergangen werden.
#2 - Veräußerungsanzeige
Zum Kauf einer Immobilie gehört auch immer der Erwerb eines Grundstücks dazu. Mit anderen Worten:
Das Finanzamt fordert vom neuen Besitzer die Grunderwerbssteuer.
Unser Notarbüro setzt die zuständige Steuerbehörde mit einer Veräußerungsanzeige über den Eigentümerwechsel in Kenntnis.
Der Immobilien-käufer ist darufhin verpflichtet den ergehenden Grunderwerbsteuerbescheid innerhalb eines Monats zu begleichen.
Nach dem Eingang der Zahlung beim Finanzamt, fertigt dieses eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Der Vorgang zur Eintragung ins Grundbuch ist somit abgeschlossen.
#3 - Fälligkeitsmitteilung
Aus Sicht unseres Garbsener Notarbüros sind nun alle gesetzlichen Formalitäten für eine sichere Bezahlung der Immobilie erfüllt.
Wir setzen uns abschliessend mit dem Käufer in Verbindung und übermitteln ihm eine Fälligkeitsmitteilung was bedeutet,
dass alle Voraussetzungen für den rechtssicheren Erwerb von Grundstück und Immobilie erfüllt sind.
Der Käufer kann nun den vertraglich ausgemachten Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers überweisen oder, in seltenen Fällen, die
finanzielle Abwicklung über unser Notaranderkonto (ein notariell treuhänderisch verwaltetes Sonderkonto, eigens eingerichtet für
den sicheren Geldtransfer bei Immobilienkäufen) vornehmen.
Welche Unterlagen werden bei einem Notartermin benötigt?
- Ausweispapiere, Adressdaten von Käufer und Verkäufer, Steuer-Identifikationsnummer sowie deren Kontoverbindungen
- Adresse, Nummer des betreffenden Flurstücks sowie einen Auszug aus demGrundbuchblatt
- Art der Immobilie (Ein- oder Mehrfamilienhaus, Grundstücksbezeichnung usw.)
- Im Falle einer Erbimmobilie: Nachweis über die berechtigten Erben in Testaments- oder Erbscheinform
- Im Falle einer Finanzierung: Nachweis der Grundschuld-Bestellung für die Bank
SOFORTKONTAKT
Wir sind für Sie da – rufen Sie uns an.
Termine können wir in Eilfällen in der Regel innerhalb von 24 Stunden anbieten.
Ab wann sollte man einen Notar beim Kauf einer Immobilie beauftragen?
Die Verhandlungen über den Kaufpreis einer Immobilie sollten bei einem Notartermin bereits abgeschlossen sein und die Finanzierungsbestätigung
der Bank vorliegen.
Wird der Notar vom Verkäufer beauftragt, so sollte dieser sich die Übernahme der Notarkosten durch den Käufer schriftlich bestätigen lassen.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Die Kaufpreiszahlung erfolgt in der Regel 3 bis 6 Wochen (in seltenen Fällen auch bis zu 15 Wochen) nach dem
Notartermin.
Sobald alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, sendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, der den Betrag meist
innerhalb von 14 Tagen überweist.
Kann man den Notartermin online wahrnehmen?
Notartermine können nur durch persönliche Anwesenheit der beiden Parteien stattfinden, da zum Abschluss der Beurkundung die Unterschriften
von Käufer und Verkäufer benötigt werden. Solange sie fehlen, gilt der Kaufvertrag als nicht geschlossen.
Vorterminliche Beratungsgespräche hingegen können jedoch online erfolgen
Ist es möglich, nach der notariellen Beurkundung nochmal vom Kaufvertrag zurück zu treten?
Wie bei jedem anderen Kaufvertrag gilt auch hier, dass dieser nach Unterschrift für beide Parteien gültig ist - ein Rücktritt ist somit
nicht ohne Weiteres möglich. Doch es gibt Gründe, wann ein Kaufvertrag widerrufen werden kann.
Erfährt der Verkäufer erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags von Schulden, die auf der Immobilie lasten, so kann der Vertrag
rückabgewickelt werden.
Das Gleiche gilt für den Fall, dass erst nach der notariellen Beurkundung erhebliche Mängel an der Immobilie offenkundig werden, die dem
Käufer vorher verschwiegen wurden.